如何使建設(shè)者與管理者做到有效溝通、職責(zé)分明，克服建管脫節(jié)帶來(lái)的種種弊端呢？前一段時(shí)間出臺(tái)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）明確規(guī)定了物業(yè)管理公司的承接驗(yàn)收權(quán)限，而近期《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》的頒布，更是對(duì)相關(guān)問(wèn)題做出了具體的條文規(guī)定。筆者想就這個(gè)問(wèn)題從自己工作的物業(yè)管理公司的角度談一些認(rèn)識(shí)。

讓我們先看一個(gè)案例：

某房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于2002年立項(xiàng)開(kāi)發(fā)某市的一個(gè)高檔商業(yè)物業(yè)，隨即選聘了一家物業(yè)管理公司介入前期的設(shè)計(jì)、施工與安裝驗(yàn)收工程。物業(yè)管理公司非常重視前期介入，專門成立了由公司管理部、工程部負(fù)責(zé)人組成的項(xiàng)目組，深入項(xiàng)目工地，與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)、工程技術(shù)人員緊密配合，很快拿出了前期介入工作計(jì)劃和工作方案，經(jīng)開(kāi)發(fā)商認(rèn)可后迅速開(kāi)展了工作。

由于開(kāi)發(fā)商站得高、看得遠(yuǎn)，物業(yè)管理公司服務(wù)理念正確、關(guān)系處理得當(dāng)，他們的合作充分發(fā)揮了自身的優(yōu)勢(shì)，使得該項(xiàng)目如期完工；物業(yè)管理服務(wù)從高起點(diǎn)出發(fā)，向著高標(biāo)準(zhǔn)方向努力，很快成為物業(yè)管理的一個(gè)樣板，前來(lái)參觀學(xué)習(xí)的人絡(luò)繹不絕。這一成功的案例，使房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和物業(yè)管理公司都一致認(rèn)識(shí)到：物業(yè)管理的前期介入是非常重要的和非常必要的，而且準(zhǔn)備工作越充分，工作開(kāi)展得越順利。

一．物業(yè)接管驗(yàn)收的意義

物業(yè)接管驗(yàn)收的主要意義在于三點(diǎn)：首先，明確了交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系；其次，確保了物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)業(yè)主的權(quán)益；再次，為日后管理創(chuàng)造了條件。

《條例》規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工階段應(yīng)聘請(qǐng)前期物業(yè)管理企業(yè)，并明示雙方的權(quán)利和義務(wù)，令業(yè)主困惑的開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)的”扯皮”難題得以破解。

在涉及到內(nèi)容比較復(fù)雜的物業(yè)管理接管驗(yàn)收方面的條文時(shí)，為防止因物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的質(zhì)量問(wèn)題影響以后的物業(yè)管理，《條例》專門規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交該物業(yè)的相關(guān)資料。

物業(yè)的承接驗(yàn)收，是物業(yè)管理公司從管理和運(yùn)行的角度對(duì)工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)和解決問(wèn)題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務(wù)帶來(lái)缺憾的一項(xiàng)重要的保證措施。此外,接管驗(yàn)收使物業(yè)管理公司能夠?qū)ξ飿I(yè)的每一座機(jī)站房、每一建筑單元、每一項(xiàng)公共配套設(shè)施逐一檢查驗(yàn)收，建立工程設(shè)備檔案，為業(yè)主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。如我公司在內(nèi)部安裝工程開(kāi)始后介入徐州某大廈的管理，嚴(yán)格按照優(yōu)質(zhì)工程標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，在開(kāi)發(fā)商聘有監(jiān)理公司的情況下,還是發(fā)現(xiàn)并指出了屋面防水材料選型使用、玻璃幕墻安裝、空調(diào)自控閥門選擇、地下停車場(chǎng)風(fēng)管不合理、公共能耗表計(jì)沒(méi)有裝設(shè)等大量工程質(zhì)量問(wèn)題，這些問(wèn)題涉及到材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置等多方面。若物業(yè)管理公司盲目接受，將不得不在今后的運(yùn)行中吞下難咽的苦果。

物業(yè)管理公司進(jìn)行接管驗(yàn)收后,可以根據(jù)運(yùn)行的技術(shù)規(guī)范要求,對(duì)接管的物業(yè)從使用功能上嚴(yán)格把關(guān)，就日常管理維護(hù)工作中可能出現(xiàn)的問(wèn)題直接與建筑安裝單位交涉，監(jiān)督并促使改進(jìn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，避免了扯皮推諉事情的發(fā)生。特別是能夠及時(shí)指出安裝中給排水、配電、通訊、暖通、防雷、電梯、消防等各個(gè)設(shè)備系統(tǒng)中所存在的問(wèn)題，促使開(kāi)發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施在投入使用時(shí)就能正常運(yùn)行。物業(yè)管理公司的機(jī)電設(shè)備管理人員可以提前熟悉相應(yīng)設(shè)備的操作、管理和維護(hù),做好運(yùn)行的準(zhǔn)備。

此外，通過(guò)參與物業(yè)管理接管驗(yàn)收這個(gè)過(guò)程，物業(yè)管理公司能夠更好地鍛煉隊(duì)伍，避免因倉(cāng)促上陣而導(dǎo)致的不應(yīng)有失誤，給業(yè)主留下不好的印象。

二．物業(yè)接管的內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)?

物業(yè)的接管驗(yàn)收，分為新建物業(yè)的接管驗(yàn)收和原有物業(yè)的接管驗(yàn)收。其具體的要求與標(biāo)準(zhǔn)可參照建設(shè)部1991年頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》，目前各個(gè)公司和各個(gè)地區(qū)也正在或已經(jīng)制定了自己的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，但不管采取什么標(biāo)準(zhǔn)，我們認(rèn)為接管驗(yàn)收的原則應(yīng)包含以下主要內(nèi)容：

首先，由于接管驗(yàn)收是建筑工程投入使用前的最后一次驗(yàn)收，也是非常重要的一次驗(yàn)收，驗(yàn)收合格的條件有：已經(jīng)完成單位工程的質(zhì)量驗(yàn)收（竣工驗(yàn)收）；并且有關(guān)的資料文件應(yīng)完整齊全；涉及安全和使用功能的分部工程應(yīng)進(jìn)行檢驗(yàn)資料的復(fù)查，不僅要全面檢查其完整性，而且對(duì)分部驗(yàn)收時(shí)補(bǔ)充進(jìn)行的抽樣檢驗(yàn)報(bào)告也要復(fù)核，這種強(qiáng)化驗(yàn)收的手段體現(xiàn)了對(duì)安全和主要使用功能的重視。

其次，對(duì)主要的使用功能還必須進(jìn)行抽查。通過(guò)對(duì)單項(xiàng)功能的運(yùn)轉(zhuǎn)，檢查運(yùn)行的穩(wěn)定性、實(shí)用性。使用功能的檢查是對(duì)建筑工程和設(shè)備安裝工程最終質(zhì)量的綜合檢驗(yàn)，也是作為業(yè)主最為關(guān)心的內(nèi)容，因此，在竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上，接管驗(yàn)收時(shí)再作全面檢查，檢查內(nèi)容在資料文件的基礎(chǔ)上由參加驗(yàn)收的各方人員商定，并建議多采用專業(yè)儀器儀表進(jìn)行確認(rèn)，檢查按照各專業(yè)施工質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的要求進(jìn)行。

此外，對(duì)配套設(shè)備、工具的配置分工責(zé)任、費(fèi)用明確。如高壓配電等專用工具，垃圾筒等清潔設(shè)施，滅火器等消防器材，引導(dǎo)標(biāo)識(shí)、標(biāo)牌制作等。

三．接管驗(yàn)收中應(yīng)注意的事項(xiàng)

物業(yè)的接管驗(yàn)收是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開(kāi)展的重要環(huán)節(jié)。物業(yè)管理公司通過(guò)接管驗(yàn)收，即由對(duì)物業(yè)的前期管理轉(zhuǎn)入到對(duì)物業(yè)的實(shí)體管理之中。因此，為確保今后物業(yè)管理工作能順利開(kāi)展，物業(yè)管理企業(yè)在接管驗(yàn)收時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：

1. ? ? 對(duì)已實(shí)施《物業(yè)管理配套設(shè)施綜合驗(yàn)收辦法》的地區(qū)，應(yīng)積極促成開(kāi)發(fā)商辦理相關(guān)驗(yàn)收手續(xù)，由物業(yè)協(xié)會(huì)牽頭組織的專家驗(yàn)收，將彌補(bǔ)物業(yè)管理公司技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)的不足，為接管驗(yàn)收打下良好基礎(chǔ)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精、對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的管理人員及技術(shù)人員組成綜合驗(yàn)收小組參加驗(yàn)收工作。并要求開(kāi)發(fā)商提前7日提交相關(guān)驗(yàn)收資料，以便全面熟練掌握，避免針對(duì)性不足而走過(guò)場(chǎng)。

2. ? ?2.物業(yè)管理企業(yè)既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度進(jìn)行驗(yàn)收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場(chǎng)上，對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，必要時(shí)可邀請(qǐng)業(yè)主代表參加，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。

3. ? ?從實(shí)際操作過(guò)程來(lái)看，雖已經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收，但接管驗(yàn)收中還難免有問(wèn)題，尤其是物業(yè)管理角度重視的問(wèn)題，而驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)又無(wú)明確規(guī)定的，對(duì)此應(yīng)明確記錄在案，并要求開(kāi)發(fā)商限期對(duì)存在的問(wèn)題加固補(bǔ)強(qiáng)、整修，直至符合管理需求。

4. ? ?落實(shí)物業(yè)的保修事宜。2000年1月10日國(guó)務(wù)院第25次常務(wù)會(huì)議通過(guò)發(fā)布施行的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第40條規(guī)定：在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：①基礎(chǔ)設(shè)施工程房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限(此即所謂”終身保修”制度)；?、谖菝娣浪こ?，有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；③供熱和供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；④電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。

5. ? ?其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。就開(kāi)發(fā)建設(shè)方與建筑施工單位關(guān)系而言，建設(shè)工程在保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題的，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。但就開(kāi)發(fā)建設(shè)方與其物業(yè)購(gòu)買業(yè)主、承租使用人的關(guān)系而言，開(kāi)發(fā)建設(shè)方應(yīng)負(fù)物業(yè)保修責(zé)任，是物業(yè)保修第一責(zé)任人。如有些設(shè)備到貨期及部分工程交付較早，到接管驗(yàn)收時(shí)廠商保修期已不足規(guī)定期限，甚至已超過(guò)保修期（如俗稱”爛尾樓”的再建工程），為此，應(yīng)與開(kāi)發(fā)商約定竣工驗(yàn)收或接管驗(yàn)收之日起為保修期起始日，以避免因時(shí)間差與供應(yīng)商或承建商產(chǎn)生糾紛。

6. ? ?開(kāi)發(fā)商應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)移交整套竣工驗(yàn)收資料和竣工圖，及隨機(jī)文件、隨機(jī)專用工具等，其中資料包括產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料。這是物業(yè)承接驗(yàn)收除硬件外的另一半內(nèi)容。

7. ? ?落實(shí)遺留問(wèn)題費(fèi)用事宜，根據(jù)具體情況可采取如下三種方式：

①開(kāi)發(fā)商授權(quán)，工程尾款支付由物業(yè)管理公司監(jiān)督，必須憑物業(yè)簽署合格意見(jiàn)后支付或扣除相應(yīng)款項(xiàng)?！、陂_(kāi)發(fā)商組織掃尾保駕隊(duì)伍，對(duì)業(yè)主或物業(yè)管理公司反映問(wèn)題直接處理，直至主要保修期終結(jié)?！、坶_(kāi)發(fā)商一次性撥付保修費(fèi)用，由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)后續(xù)保修。

8. ? ?物業(yè)管理企業(yè)接受的只是對(duì)物業(yè)的管理權(quán)以及政府賦予的有關(guān)權(quán)利，接管驗(yàn)收的所有資料歸物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所有。物業(yè)應(yīng)做好相關(guān)登記簽字手續(xù)，以備日后隨管理權(quán)移交，避免移交因資料不全引發(fā)”扯皮”。

9. ? ?接管驗(yàn)收符合要求后，應(yīng)在7日內(nèi)辦理有關(guān)交接手續(xù)，開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)簽定《物業(yè)管理驗(yàn)收協(xié)議》。

當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個(gè)物業(yè)驗(yàn)收與接管工作即完成。