機關(guān)事務(wù)管理局物業(yè)管理考核暫行辦法及標準
為規(guī)范局屬物業(yè)管理單位服務(wù)行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理單位的合法權(quán)益，整體提升物業(yè)管理服務(wù)水平，加強局屬物業(yè)管理單位考核工作，根據(jù)《山東省物業(yè)管理條例》及有關(guān)法規(guī)，結(jié)合局屬物業(yè)管理單位的工作實際，制定以下考核辦法：
一、考核范圍
本局內(nèi)從事物業(yè)管理服務(wù)的文教大院生活服務(wù)處、第一物業(yè)管理中心、第二物業(yè)管理中心、萬和物業(yè)公司。
二、考核的組織領(lǐng)導
由局成立物業(yè)管理單位考核領(lǐng)導小組，負責組織指導局屬物業(yè)管理單位的考核工作，并具體負責局屬物業(yè)管理單位的年度考核工作，并將考核結(jié)果報我局備案。
三、考核的基本原則
堅持公平、公開、公正、定量考核，年終考核與平時考核相結(jié)合的原則。
四、考核內(nèi)容
局屬物業(yè)管理單位從事物業(yè)管理服務(wù)行為，包括基本要求、房屋管理、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護、公共秩序的維護、節(jié)能管理、保潔服務(wù)及綠化養(yǎng)護管理等六個方面。
五、考核辦法
考核工作采取平時考核與年終考核相結(jié)合的辦法進行，實行量化打分制，平時考核占60%，年終考核占40%，具體規(guī)定如下：
（一）平時考核
每個季度對物業(yè)管理單位考核1次，平時考核主要采取抽查、突出檢查、現(xiàn)場調(diào)查的形式進行。根據(jù)檢查的情況依據(jù)評分標準得出平時考核分數(shù)，作為年終換算分數(shù)的基礎(chǔ)。
（二）年終考核
年終考核工作主要采取各物業(yè)管理單位聯(lián)評形式進行。由局考核領(lǐng)導小組組織聯(lián)評會議。各物業(yè)管理單位根據(jù)全年工作情況，寫出書面自查匯報，局考核小組根據(jù)各物業(yè)管理單位自查匯報組織各物業(yè)管理單位領(lǐng)導進行實地檢查，檢查后，由各物業(yè)管理單位相互打分，最后計算得出各物業(yè)管理單位年終考核分數(shù)。
（三）考核分數(shù)的計算
考核分數(shù)按平時考核占60%，年終考核占40%的比例得出全年各物業(yè)單位的綜合分數(shù)。
六、考核結(jié)果的作用
（一）考核結(jié)果作為物業(yè)管理單位評選局先進單位的依據(jù)，凡綜合考核超過90分以上的物業(yè)管理單位，才能取得參加局先進單位評比的資格。
（二）對于綜合考核分低于60分的物業(yè)管理單位，將通報批評并限期整改。
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局屬物業(yè)管理單位物業(yè)管理考核評分標準
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序號
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考核要求
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規(guī)定分值
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評分標準
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得分
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一
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基本要求
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30
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1
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服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確
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3
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簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同3分
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2
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承接項目時，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全；移交物業(yè)管理所需資料
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3
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有物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備驗收手續(xù)及物業(yè)管理所需資料3分
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3
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物業(yè)管理專業(yè)人員取得職業(yè)資格證書、專業(yè)操作人員持證上崗
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2.5
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物業(yè)管理崗位資格證書1.5分；專業(yè)操作人員持證上崗1分
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4
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做好自查記錄
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2.5
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自查記錄2.5分
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5
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加強自身文化建設(shè)，積極組織開展文化活動
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1.5
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加強自身文化建設(shè)1分；開展文化活動0.5分
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6
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制定完備的內(nèi)部管理制度（質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等）；建有較完善的物業(yè)管理檔案（物業(yè)竣工驗收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)主及非業(yè)主使用人資料檔案、物業(yè)租賃檔案、日常管理檔案等）；有物業(yè)管理方案，對各管理和服務(wù)人員進行考核；運用計算機手段進行管理
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2.5
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質(zhì)量管理0.4分；財務(wù)管理0.4分；檔案管理0.4分；竣工驗收檔案0.2分；設(shè)備管理檔案0.2分；業(yè)主及非業(yè)主使用人資料檔案0.2分；物業(yè)租賃檔案0.1分；日常管理檔案0.1分；物業(yè)管理方案0.2分；對各管理和服務(wù)人員進行考核0.2分；運用計算機手段進行管理0.1分
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7
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管理服務(wù)人員佩戴標志。儀表儀容整潔規(guī)范
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1.5
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管理服務(wù)人員佩戴標志1分；儀表儀容整潔規(guī)范0.5分
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8
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公示?24 小時服務(wù)電話。急1小時內(nèi)到現(xiàn)場做應(yīng)急處理，其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有報修、維修和重點維修項目的回訪記錄
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2
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公示?24 小時服務(wù)電話1分；按時到現(xiàn)場做應(yīng)急處理0.5分；有報修、維修和重點維修項目的回訪記錄0.5分
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9
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在服務(wù)窗口公開服務(wù)流程、服務(wù)制度、收費項目和標準。提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和便民服務(wù)
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1.5
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公開服務(wù)流程、服務(wù)制度、收費項目和標準1分；提供特約服務(wù)和便民服務(wù)0.5分
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10
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按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費用的收支情況
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3
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公布物業(yè)服務(wù)費用的收支情況3分
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11
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按有關(guān)規(guī)定和合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金
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3
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規(guī)范使用住房專項維修資金3分
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12
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制定裝修登記、告知、監(jiān)督、檢查等裝修管理制度，建立業(yè)主裝修檔案，對不符合規(guī)定的行為及時勸阻和報告
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1
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裝修管理制度0.5分；建立業(yè)主裝修檔案，無不符合規(guī)定的行為0.5分
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13
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采取多種形式如電話、走訪、座談會、問卷調(diào)查等，每年與業(yè)主溝通面不低于70％；每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，對業(yè)主反映問題的處理率達 90％以上
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1.5
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有與業(yè)主溝通，征詢業(yè)主意見的記錄0.5分；對業(yè)主反映問題的處理率達 90％以上1分
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14
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制訂爭創(chuàng)局先進單位或相應(yīng)的物業(yè)管理項目達標規(guī)劃
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1.5
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有規(guī)劃1.5分
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二
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房屋管理
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20
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1
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對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，有較完善的巡查、維修、保養(yǎng)記錄
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3
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巡查記錄1分；維修記錄1分；保養(yǎng)記錄1分
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2
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每年1次以上對房屋結(jié)構(gòu)及涉及使用安全的部位進行檢查并有記錄,發(fā)現(xiàn)損壞及時安排專項修理。屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃或?qū)ｍ椌S修資金使用計劃，根據(jù)委托方或業(yè)主委員會（業(yè)主大會）的決定組織維修
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3
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房屋檢查記錄2分；及時組織小修1分；及時編制大、中修計劃或決定組織維修1分
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3
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每 周?1 次對單元門、樓道內(nèi)防火門、窗戶進行安全檢查，門、窗關(guān)閉正常；門窗玻璃保持95%以上的完好率。每年2次以上(雨季前須安排 1 次)對屋面泄水溝、室內(nèi)、室外排水管道進行清掃、疏通，保障排水暢通；定期檢查屋頂，發(fā)現(xiàn)防水層有氣臌、碎裂，隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)及時做出專項維修計劃，與委托方或業(yè)主委員會協(xié)商安排專項維修
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3
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門、窗安全檢查記錄，玻璃保持95%以上的完好率1分；保持屋面泄水溝、室內(nèi)、外排水管道排水暢通1分；檢查屋頂，及時做出屋面專項維修計劃1分
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4
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按照裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求，與業(yè)主在裝修前簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查?1 次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門
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2
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簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議1分；無影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象1分
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5
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對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途及違反業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門
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3
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無違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途及違反業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）的行為3分
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6
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墻體表層基本完好，地坪、地磚基本平整，如有缺損，及時修補
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2
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墻體表層基本完好，地坪、地磚基本平整1.5分；如有缺損未及時修補扣0.5分
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7
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物業(yè)區(qū)域主出入口設(shè)有平面示意圖，主要路口設(shè)有路標。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設(shè)施、場地有明顯標識
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2
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有平面示意圖、路標1分；有明顯標識1分
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8
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物業(yè)區(qū)域內(nèi)危險隱患部位設(shè)置安全防范警示標識，并在主要通道設(shè)置安全疏散指示標識；每月檢查?1 次，保證標識清晰完整
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2
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設(shè)置安全防范警示標識1分；設(shè)置清晰完整的安全疏散指示標識1分
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三
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共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護
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20
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1
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對共用設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應(yīng)由專業(yè)部門負責的除外）。共用設(shè)施設(shè)備完好率?95％以上，急修及時率達 98％
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3
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共用設(shè)施設(shè)備完好率?95％以上2分；急修及時率達 98％以上1分
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2
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設(shè)施設(shè)備運行、巡查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全，并按國家規(guī)定辦理年檢手續(xù)，保證其性能符合國家相關(guān)標準
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3
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記錄齊全1分；辦理年檢手續(xù)1分；設(shè)施設(shè)備性能符合國家相關(guān)標準1分
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3
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設(shè)施設(shè)備標識齊全、規(guī)范，責任人明確；操作維護人員嚴格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運行正常
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2
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設(shè)施設(shè)備標識齊全、規(guī)范0.5分；責任人明確0.5分；操作維護人員嚴格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范0.5分；設(shè)施設(shè)備運行正常0.5分
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4
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屬于小修范圍的共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的共用設(shè)施設(shè)備，及時編制維修、更新改造計劃或?qū)ｍ椌S修資金使用計劃，根據(jù)委托方或業(yè)主委員會(業(yè)主大會)的決定，組織維修或者更新改造
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2
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及時組織小修1分；及時編制大、中修、更新改造計劃或組織維修、更新改造1分
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5
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每年保養(yǎng)?1 次水泵，泵房整潔，按規(guī)定定期清洗水箱、蓄水池，水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護網(wǎng)并完好，每年秋、冬季對暴露水管進行防凍保養(yǎng)，水箱、蓄水池管理應(yīng)具備一箱一卡，不定期對泵房、管道進行除銹、油漆。保證二次供水正常，二次供水水質(zhì)符合國家生活用水標準
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1.5
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定期保養(yǎng)水泵，定期清洗水箱、蓄水池0.5分；保證二次供水水質(zhì)符合國家生活用水標準0.5分；其他0.5分
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6
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按合同約定保證電梯正常運行。 定期進行安全檢測并持有有效的《安全使用許可證》。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，物業(yè)管理人員須立即到現(xiàn)場應(yīng)急處理
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2
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電梯正常運行，定期進行安全檢測并持有有效的《安全使用許可證》1分；物業(yè)管理人員及時到現(xiàn)場應(yīng)急處理重大事件1分
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7
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消防泵每季啟動?1 次并作記錄，每年保養(yǎng) 1 次，保證其運行正常；消防栓每季巡查 1 次，消防栓箱內(nèi)各種配件完整；每年 1 次檢查消防龍帶、閥桿處加注潤滑油等，保持消防器材能隨時有效使用；按需配備滅火器，每季檢查 1 次滅火器，臨近失效立即更新或充壓；消防通道暢通
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2
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消防泵啟動記錄0.5分；消防器材能隨時有效使用0.5分；消防通道暢通0.5分；其他0.5分
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8
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設(shè)備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象
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0.5
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設(shè)備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象0.5分
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9
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不定期巡視路面、側(cè)石、圍墻、窨井等，發(fā)現(xiàn)損壞的，一周內(nèi)修復。，要求路面不積水（因市政、管道結(jié)構(gòu)因素除外），窨井不漫溢，圍墻不傾斜，窨井蓋無缺損；健身設(shè)施隨時檢查，使其能正常使用（需更換除外）。主要道路及停車場交通標識齊全、規(guī)范
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1.5
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無路面、側(cè)石、圍墻、窨井等損壞的1分；路面不積水、窨井不漫溢、圍墻不傾斜、窨井蓋無缺損0.2分；健身設(shè)施能正常使用0.1分；交通標識齊全、規(guī)范0.2分
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10
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路燈、樓道燈完好率不低于?95％。損壞的應(yīng)在 2日內(nèi)修復
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1
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路燈、樓道燈完好率不低于?95％1分
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11
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對容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標識和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急預(yù)案
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1.5
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有明顯警示標識和防范措施0.5分；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急預(yù)案1分
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四
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協(xié)助維護公共秩序
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15
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1
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公共秩序維護人員受過相關(guān)安全護衛(wèi)知識與技能培訓，持證上崗；工作認真負責，體態(tài)良好；不定期參加安全保衛(wèi)知識與技能的崗位培訓，有較強的安全防范能力，能正確使用各類消防、物防、技防器械和設(shè)備；上崗時佩帶統(tǒng)一標志，穿戴統(tǒng)一制服，器械佩戴規(guī)范，儀容儀表規(guī)范整齊；當值時坐姿挺直，站崗時不倚不靠；會講普通話；配備必要的安全服務(wù)器械
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3
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知識與技能培訓，持證上崗1.5分；能正確使用各類消防、物防、技防器械和設(shè)備0.5分；上崗時佩帶統(tǒng)一標志，穿戴統(tǒng)一制服，器械佩戴規(guī)范0.5分；配備必要的安全服務(wù)器械0.5分
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2
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物業(yè)區(qū)域出入口?24 小時值班，并有交接班記錄和外來車輛的登記記錄；對裝修等勞務(wù)人員實行登記；對進出車輛進行管理和疏導；保持出入口環(huán)境整潔、有序，道路暢通；阻止小商小販、可疑人員隨意入內(nèi)
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3
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交接班記錄和外來車輛的登記記錄1分；對裝修等勞務(wù)人員實行登記0.5分；出入口環(huán)境整潔、有序，道路暢通1分；無小商小販、可疑人員隨意入內(nèi)0.5分
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3
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根據(jù)物業(yè)特點，制定詳細的巡邏方案，原則上每天巡查2次，重點部位增加巡邏頻次，有巡邏記錄；在遇到異常情況或業(yè)主緊急求助時，巡邏人員應(yīng)取相應(yīng)措施，并及時報告物業(yè)管理處和相關(guān)部門
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3
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巡邏方案及記錄2分；及時處理異常情況并及時報告1分
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4
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設(shè)有監(jiān)控設(shè)備的，應(yīng)對控制設(shè)備做好維護保養(yǎng)，并保證?24 小時開通
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1
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監(jiān)控設(shè)備維護保養(yǎng)良好0.5分； 24 小時開通0.5分
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5
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有火、水、警應(yīng)急預(yù)案，應(yīng)按計劃組織應(yīng)急預(yù)案演習
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3
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應(yīng)急預(yù)案2.5分；組織應(yīng)急預(yù)案演習0.5分
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6
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物業(yè)區(qū)域地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌和地標；收取車輛看管費的車庫、場地?24 小時有專人管理，地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌和地標，照明、消防器械配置齊全，車輛停放有序；車庫、場地定期清潔 ，無滲漏、無積水，通風良好；無易燃、易爆等物品存放
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2
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設(shè)立指示牌和地標0.4分；專人管理0.2分；照明、消防器械配置齊全0.6分；車輛停放有序0.2分；車庫、場地清潔 ，無滲漏、無積水，通風良好0.1分；無易燃、易爆等物品存放0.5分
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|
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五
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節(jié)能管理
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5
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1
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建立節(jié)能工作制度，制定實施方案；充分利用黑板報、墻報、宣傳欄、張貼節(jié)約提示標志等形式開展節(jié)能宣傳教育
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2
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節(jié)能工作制度，實施方案1.5分；節(jié)能宣傳0.5分
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2
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制定節(jié)約用電制度；公共場所的夏季空調(diào)溫度設(shè)置在26攝氏度以上，冬季空調(diào)溫度設(shè)置在20攝氏度以下；走廊、通道等場所，使用瓦數(shù)小的節(jié)能燈，無長明燈現(xiàn)象
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1
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節(jié)約用電制度0.5分；溫度達到要求0.3分；無長明燈現(xiàn)象0.2分
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3
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建立節(jié)用水規(guī)章制度；普遍使用節(jié)水器具，無跑冒滴漏和長流水現(xiàn)象；無直接用水沖洗現(xiàn)象
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1
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用水規(guī)章制度0.5分；無跑冒滴漏和長流水現(xiàn)象0.3分；無直接用水沖洗車輛現(xiàn)象0.2分
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4
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共用設(shè)施設(shè)備更新改造，優(yōu)先采購經(jīng)國家認證的節(jié)約型設(shè)備或產(chǎn)品，不采購國家明令禁止使用的高消耗、低效率設(shè)備和產(chǎn)品
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1
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不使用國家明令禁止使用的高消耗、低效率設(shè)備和產(chǎn)品1分
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|
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六
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保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護管理
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10
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1
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保持路面、綠地目視干凈,地面垃圾滯留時間不能超過 12 小時；明溝無雜物；宣傳欄、標識牌、健身娛樂設(shè)施每周擦拭 1 次；及時清除主要道路積雪
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2
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路面、綠地目視干凈,地面無滯留垃圾、明溝無雜物1分；宣傳欄、標識牌、健身娛樂設(shè)施無污染、主要道路無積雪1分
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2
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根據(jù)物業(yè)情況設(shè)置垃圾箱（桶），每日清理?1次；保持垃圾箱（桶）及周圍基本清潔、無明顯異味、無積水；定期消毒滅害
公共衛(wèi)生間設(shè)置衛(wèi)生桶，小區(qū)按規(guī)定設(shè)置果皮箱，每日清理１次；箱（桶）無滿溢、無異味、無污跡 |
1.5
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設(shè)置垃圾箱（桶），周圍基本清潔1分、衛(wèi)生桶、果皮箱無滿溢、無異味、無污跡 0.5分
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3
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雨、污水井每季檢查?1 次，視檢查情況及時清掏；化糞池每季檢查 1 次，發(fā)現(xiàn)異常及時做出清掏計劃
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1
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定期檢查雨、污水井、化糞池0.5分；及時清掏0.5分
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4
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樓道每周清掃?1 次，走道、門廳、樓梯地面無垃圾、雜物、灰塵、污跡，無亂堆亂放樓梯扶手、欄桿、窗臺每周擦試2 次，保持基本無灰塵；消防栓、指示牌等公共設(shè)施保持表面基本無灰塵、無污漬、天花板、公共燈具定期除塵，保持目視基本無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)，走廊、樓梯窗玻璃每季清潔 1 次，門廳玻璃每周擦拭 1 次，目視明亮、無污跡
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定期清掃1分；無污跡、無亂堆亂放1分
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5
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天臺、屋頂每2月清掃 1 次，無垃圾堆積
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1.5
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無垃圾堆積1.5分
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6
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電梯轎廂保持目視干凈、無污跡
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0.5
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梯轎廂無污跡0.5分
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7
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大理石地面、墻面按規(guī)定定期保養(yǎng)
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0.5
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定期保養(yǎng)0.5分
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綠化布局合理，綠地無雜物，無侵占現(xiàn)象??以綠為主，綠地內(nèi)植物覆蓋率在80%以上????花草樹木目視外觀長勢良好，無明顯雜草，無嚴重病蟲害，每年打藥不少于 1 次。死亡樹木應(yīng)在植樹季節(jié)及時補栽，綠地植物存活率 95％以上，綠地設(shè)施基本完好
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1
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花草樹木目視外觀長勢良好0.5分；綠地植物存活率 95％以上0.5分
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最高得分：????????????????????原始分：???????????????? ???實際得分：
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說明：由于各物業(yè)單位所管理的物業(yè)情況不同，按本標準評分時，各單位要根據(jù)實際情況，扣除本單位沒有的物業(yè)管理服務(wù)項目后計算出本單位應(yīng)該提供物業(yè)管理服務(wù)項目的最高得分。各物業(yè)管理單位實際得分等于原始分除以最高得分乘100
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